Sociale huurder 9050
wij zijn een vereniging, die opkomt voor het recht op wonen, de rechten van de sociale huurder.
Hoe het begon:
De laatste week van december 2021 kregen de bewoners van de sociale assistentiewoningen “Residentie Botermarktpoort” een exuberante afrekening van de huurlasten voor het jaar 2020, circa 565 EUR. , van de toenmalige sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent.
De huurders vroegen uitleg, maar tussen kerst en nieuwjaar was het personeel verantwoordelijk voor de afrekeningen in vakantie, de dienst was onbereikbaar.
De bewoners vonden het niet kunnen geen antwoord te krijgen op hun vragen. Ze verwittigden dan ook de pers, die er aandacht aan besteedde
https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20220101_94259030
Het duurde nog tot maart 2022 eer er een boekhouder aan de bewoners kwam uitleg verschaffen… Uitleg? Enkele excel spreadsheets waarmee de boekhouder poogde de bewoners te overtroeven. Helaas zijn optreden maakte geen indruk op de bewoners van de Botermarktpoort en ze hielden voet bij stuk en eisten inzage van de bewijskrachtige documenten, zoals dit voorzien is in het woondecreet.
De maatschappij reageerde niet en de bewoners schakelden de huurdersbond in, het duurde nog tot oktober 2022 eer ze inzage kregen van de documenten.
Bij de inzage van de documenten (facturen) rezen er nog meer vragen, waarop de maatschappij geen passend antwoord op gaf.
De huurdersbond Oost Vlaanderen, in opdracht van de bewoners van de residentie Botermarktpoort, schakelde de toezichthouder van het agentschap wonen in.
Op 15 september 2023 was deze zijn rapport af en de huisvestingsmaatschappij, diende voor 2020; 2021 zijn huiswerk te hermaken en correcte afrekeningen aan de huurders te bezorgen.
Dit geldt voor alle huurders van de voormalige huisvestingsmaatschappij WoninGent, die ondertussen is opgegaan in de woonmaatschappij Thuispunt Gent.
De toezichthouder stelt ook, dat wie ondertussen verhuisd is, de afrekeningen van de huurlasten moet krijgen en niet enkele de afrekeningen voor het verbruik.
Ondertussen tekende de woonmaatschappij bezwaar aan tegen de werkpunten in het verslag van de toezichthouder van het Agentschap Wonen.
Dit beroep werd verworpen.
Het gevolg is, dat de woonmaatschappij de huurlasten voor 2020 & 2021 dient te herberekenen en het teveel geïnde bedrag terug te betalen aan de huurders.
De woonmaatschappij besliste recent om pas bij de afrekening van de huurlasten voor 2023 de gecorrigeerde afrekeningen voor de jaren 2020 & 2021 aan de huurders te bezorgen.
Gewoonlijk biedt de maatschappij de afrekeningen aan in de tweede helft van de maand december. Tussen kerstdag en nieuwjaar zijn de diensten dicht en kunnen de huurders de dienst huurlasten niet bereiken. De regularisatie zal dus pas in de loop van 2025 gebeuren.
Dit is vijf jaar na 2020, blijkbaar vindt de raad van bestuur dat de sociale huurders maar moeten wachten op hun centen.
Aangezien dit geld voor alle huurders van het voormalige WoninGent, gaat dit over een aanzienlijk bedrag. Mocht de maatschappij, dit geld moeten lenen bij de bank, zouden ze intresten moeten betalen.
Het zou getuigen van goodwill naar de huurders, dat de maatschappij intrest betaalt aan de huurders voor de teveel betaalde huurlasten.
HET VERSLAG VAN DE TOEZICHTHOUDER VAN HET AGENTSCHAP WONEN:
1
1
Agentschap Wonen in Vlaanderen
Afdeling Toezicht
Havenlaan 88 bus 40, 1000 Brussel
woonactor: Thuispunt Gent nummer: 41500
datum: 15/9/2023
auteur:
aanwezig:
, toezichthouder
, verantwoordelijke huurlasten
, toezichthouder
doel:
Controle huurlasten 2020 Jozef Vervaenestraat Ledeberg
Inhoud
Inleiding ………………………………………………………………………………………………………………………………… 2
Organisatie ……………………………………………………………………………………………………………………………. 2
Poetsen…………………………………………………………………………………………………………………………………. 3
Toezicht ………………………………………………………………………………………………………………………………… 4
Onderhoud en herstel …………………………………………………………………………………………………………….. 4
Onderhoud individuele CV ………………………………………………………………………………………………………. 5
Liften…………………………………………………………………………………………………………………………………….. 6
Nutsvoorzieningen gemeenschappelijke delen ………………………………………………………………………….. 6
Groenonderhoud……………………………………………………………………………………………………………………. 7
Afrekening diensten 2021 – post liften ……………………………………………………………………………………… 7
Conclusie ………………………………………………………………………………………………………………………………. 72
Inleiding
De afdeling ontving een klacht van de Huurdersbond over de aanrekening van de huurlasten 2020 in
de Jozef Vervaenestraat in Ledeberg. Naar aanleiding daarvan werden stukken opgevraagd aan de
woonmaatschappij. Omdat de stukken op zich niet zorgden voor opheldering, werd een afspraak
gemaakt met de verantwoordelijke huurlasten om de berekening van de huurlasten toe te lichten.
Organisatie
is sedert mei 2019 verantwoordelijk voor de berekening van de huurlasten van de
maatschappij. De wijze van berekening werd haar aangeleerd door de hoofdboekhouder (die vorig
jaar zijn ontslag heeft ingediend). Tot vorig jaar juni stond zij alleen in voor de berekening. Zij werd
enkel bijgestaan door een collega die zich halftijds bezig hield met de afrekening van de verbruiken.
Vanaf dit jaar krijgt zij hulp van een collega die wordt opgeleid om mee de berekening van het jaar
2022 op te maken. De afrekening van de huurlasten van De Gentse Haard gebeurt nog door een
collega die bij die shm in dienst was. Het is de bedoeling om vanaf januari de werkwijzen van beide
ex-shm’s volledig op elkaar af te stemmen. Intussen lopen er ook sollicitaties voor 2 extra teamleden
voor het team huurlasten. Voor de berekening van volgend jaar zou het team dus 5 personeelsleden
moeten tellen.
Naast het opmaken van de afrekening staat ook in voor de behandeling van
klachtendossiers, het verstrekken van informatie in het geval van juridische procedures, het geven
van uitleg aan en het beantwoorden van vragen van huurders m.b.t. de huurlasten.
De afrekening van de huurlasten wordt elk jaar in december afgerond en bezorgd aan de huurders.
Als de berekening gemaakt is, pleegt daarover overleg met de hoofdboekhouder. Daarna
wordt de afrekening ook ter goedkeuring voorgelegd aan het afdelingshoofd. Het overleg behelst het
overlopen van de grote rubrieken en het nagaan van oorzaken van significante verschillen met het
vorige jaar.
De berekening van de huurlasten wordt niet ter goedkeuring voorgelegd aan het directiecomité of de
raad van bestuur. Dat is een manco. Het is uiteindelijk wel de raad van bestuur die verantwoordelijk
is voor een correcte aanrekening van de huurlasten.
Actiepunt: de berekening van de huurlasten jaarlijks ter goedkeuring voorleggen aan de raad van
bestuur
De maatschappij maakt geen tussentijdse afrekeningen op voor huurders die vertrekken. Ook na het
opmaken van de jaarlijkse afrekening in december wordt aan de vertrokken huurders geen
afrekening van de diensten meer nagestuurd, enkel een afrekening van de verbruiken
Actiepunt: aan vertrokken huurders ook een afrekening van de huurlasten (diensten) bezorgen
3
De inkomende facturen worden geboekt door de collega’s van de dienst boekhouding. Nadat alle
facturen verwerkt zijn in de boekhouding, drukt mevrouw de grootboekrekeningen af. Aan
de hand van de omschrijving zoekt zij de facturen op die betrekking hebben op de huurlasten. Zij
bekijkt dan de facturen in detail en beslist dan welke bedragen doorgerekend worden in de
huurlasten. Die bedragen worden samen met de gegevens van de factuur opgenomen in een
Excelbestand met een of meerdere tabbladen per huurlastenrubriek. De verwerking in Excel maakt
het niet mogelijk per gebouw significante verschillen t.o.v. het vorige jaar te ontdekken. Volgens
mevrouw is de ICT-dienst aan het onderzoeken of de verwerking zou kunnen gebeuren in
een ander systeem dat dat wel mogelijk maakt.
Actiepunt: de huurlasten verwerken in een systeem dat het mogelijk maakt per gebouw
significante verschillen in de huurlasten t.o.v. het vorige jaar te ontdekken
Poetsen
In deze rubriek zijn 2 types van kosten verrekend: enerzijds de kosten van het eigen poetspersoneel
en anderzijds de kosten van externe poetsfirma’s. Bij de kosten van het eigen personeel gaat het om
de loonkosten, naast kosten voor werkkledij en kuisproducten. De loonkosten zijn gebaseerd op de
gegevens van de loonfiches die de maatschappij ontvangt van het sociaal secretariaat. Het betreft de
loonkosten van 18 poetsers, inclusief de ploegbaas. Ontvangen subsidies en ziekteperiodes worden
verrekend.
Bij de kosten van de externe firma’s worden de kosten voor het poetsen van de burelen in mindering
gebracht. In 2020 liep een overeenkomst met de firma ISS. Eind maart 2021 werd het contract met
die firma stopgezet en werd een overeenkomst afgesloten met de firma Köse. Omdat er herhaaldelijk
klachten kwamen over de diensten van die firma werd sedert enkele maanden beslist om een extra
firma aan te stellen om toezicht uit te oefenen op het geleverde werk.
Op basis van het totaal van de kosten wordt een gemiddeld uurloon bepaald (totaal kost/totaal
aantal gepoetste uren). Per gebouw wordt dat gemiddelde uurloon vermenigvuldigd met het totaal
aantal gepoetste uren. Dat bedrag wordt verdeeld over het aantal bewoonde woningen. Als de op
die manier berekende huurlast hoger ligt dan het gemiddelde uurloon wordt de huurlast afgetopt tot
dat uurloon. Dat is onder meer het geval in de Jozef Vervaenestraat in Lebbeke (werkelijke kost
bedraagt 44,70 euro – aangerekend bedrag is 32,67 euro).
Zoals vermeld wordt de kost per gebouw gelijk verdeeld over het aantal bewoonde woningen. De
kost voor leegstaande woningen wordt enkel ten laste genomen door de maatschappij als de
leegstand meer bedraagt dan 30%. Deze werkwijze is niet correct. Dat werd ook al opgemerkt tijdens
het onderzoek woonrechten dat begin dit jaar werd uitgevoerd door de afdeling Toezicht.
Actiepunt: De volgende kosten moeten volgens art. 1 §1, 3° en 4° van bijlage 27 bij het BVCW
verdeeld worden over alle woningen, bewoond en leegstaand:
Normaal onderhoud en schoonmaak van de gemene delen en groenruimten
Ophalen en verwerken van huisvuil en het reinigen van vuilnislokalen en – containers
Reinigen en ontstoppen van septische putten, afvoerleidingen en rioleringen4
Ongediertebestrijding en ontsmetten van lokalen
Normaal onderhoud en controle van de liften, centrale verwarmingsinstallaties, reinigen
van schouwen…
Tewerkstelling van conciërge of huisbewaarder.
De kosten voor de leegstaande gebouwen moeten ten laste genomen worden door de
maatschappij.
Met deze opmerking dient rekening gehouden te worden bij de berekening van de huurlasten van
2022 die momenteel in voorbereiding is. Dat geldt ook voor de andere actie- en aandachtspunten
die geformuleerd werden n.a.v. het onderzoek woonrechten, evenals voor de andere actiepunten
in dit verslag.
Mevrouw deelt mee dat de maatschappij aan het onderzoeken is hoe zij de hoge kosten
voor het poetsen in bepaalde gebouwen kan inperken. Daartoe wordt bekeken of het aantal
poetsuren in die gebouwen verminderd kan worden. Als de huurders van het gebouw meer
poetsuren wensen, zal 51% van de huurders van dat gebouw daarmee akkoord moeten gaan. De
maatschappij zal de huurders er in dat geval ook van op de hoogte brengen dat de meerkost aan hen
doorgerekend zal worden, ook als de kost het gemiddelde uurloon overschrijdt.
Aanbeveling: kost voor poetsen met eigen personeel vergelijken met de kost voor een externe
poetsfirma. Op basis van het resultaat daarvan kan gekozen worden voor het goedkoopste
alternatief.
Toezicht
Deze kost wordt aangerekend aan alle huurders, ook die van de eengezinswoningen. Het betreft de
kosten voor het toezicht op de werkzaamheden van het eigen personeel (poetsers en technische
dienst) en de kosten voor de wachtdienst (callcenter en wachtpremies en eigen personeel). De kost
omvat het volledige loon van 1 personeelslid, dat instaat voor het opmaken van de planning van de
wachtdienst en de controle op het intern personeel.
De kosten voor het toezicht op de poetsers hoort thuis bij de rubriek “Poetsen”. De kosten voor de
wachtdienst is niet onder te brengen in een van de rubrieken van bijlage 27 bij het BVCW en moet
dus geschrapt worden uit de huurlasten. Het toezicht op de werken van eigen arbeiders omvat niet
enkel toezicht op herstellingen ten laste van de huurders, maar ook ten laste van die maatschappij.
Ook die kosten moeten geschrapt worden uit de huurlasten.
Actiepunt: kosten voor toezicht op poetsers onderbrengen in de rubriek “poetsen” en kosten voor
wachtdienst en voor toezicht op herstellingen schrappen uit de huurlasten
Onderhoud en herstel
Deze kost omvat 4 subrubrieken: kleine herstellingen, ruiming en ontstopping, glasreiniging en
ongediertebestrijding.5
In de post “kleine herstellingen” worden kosten doorgerekend voor onderhoud en kleine
herstellingen in de gemene delen. Huurderherstellingen in de woning zelf die uitgevoerd worden
door personeel van de maatschappij worden afzonderlijk gefactureerd aan de huurder bij wie de
herstelling werd uitgevoerd.
Kosten die het gevolg zijn van vandalisme worden volgens mevrouw niet aangerekend.
De kosten worden toegewezen aan het desbetreffende gebouw en gelijk verdeeld over het aantal
bewoonde woningen.
Wat de herstellingen in de gemene delen betreft, werd ook in het onderzoek woonrechten van de
afdeling Toezicht al opgemerkt dat die niet allemaal in de huurlasten opgenomen mogen worden.
Artikel 1 § 1,3° a) van bijlage 27 bij het BVCW betreft alleen de kosten voor het normaal onderhoud
en de schoonmaak van de gemene delen. Van herstellingskosten is daar geen sprake. De
maatschappij wijst ter verantwoording naar de lijst met kleine herstellingen in bijlage 2 bij het BVR
ter uitvoering van het Woninghuurdecreet. In punt 6 van die bijlage wordt bepaald dat kleine
herstellingen in de gemene delen ten laste zijn van de huurder. Dit omvat o.m. het vervangen van
een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen,
het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en
(licht)schakelaars. Bovendien is het zo dat herstellingen ten gevolge van slijtage door ouderdom of
overmacht altijd ten laste zijn van de verhuurder. De maatschappij rekent naast die kleine
herstellingen ook andere herstellingskosten aan. Het gaat dan bijvoorbeeld over herstellingen aan de
lift, vervangen van deuren of de installatie van een automatische deur. In de afrekening 2020 in de
Jozef Vervaenestraat betreft het het herstellen van een loskomende afsluitband aan de inkomdeur
en een tussenkomst voor een automatische deur die steeds blijft opengaan.
Actiepunt: kosten voor grote herstellingen en herstellingskosten te wijten aan slijtage door
ouderdom in de gemene delen schrappen uit de huurlasten. Op de werkbons moet duidelijk
vermeld worden of het over onderhoud door slijtage of grote herstellingen dan wel over kleine
herstellingskosten gaat.
Onderhoud individuele CV
Het betreft de kosten van 4 firma’s die instaan voor het onderhoud van individuele CV-installaties,
geboekt op R. 611401. De kosten worden samengeteld en gelijk verdeeld over alle woningen met
individuele CV-installaties.
Voor een 2-jaarlijkse onderhoudsbeurt betaalt de huurder 250,32 euro. Dat bedrag ligt veel hoger
dan de normale kost voor een onderhoudsbeurt. Op de facturen van de firma Celcio is duidelijk
aangegeven dat zij voor het onderhoud van een gaswandketel euro aanrekenen. De
maatschappij stelde zelf ook vast dat de prijs die de firma’s Six en Van Cauter aanrekenen veel hoger
ligt. Op hun facturen is de kost voor het normaal onderhoud en het omniumgedeelte van het
contract niet uitgesplitst.
Volgens mevrouw wordt op dit ogenblik uitgezocht door de financial controller van de
maatschappij waar de hogere kost van de firma’s Six en Van Cauter precies uit bestaat.6
Actiepunten:
de afdeling Toezicht op de hoogte brengen van het resultaat van het onderzoek van de
financial controller
de aan de huurders aangerekende kost beperken tot de kosten voor het normaal
onderhoud; andere kosten (voor herstellingen – het zgn. “omniumgedeelte” van de
contracten) zijn ten laste van de maatschappij
Liften
Deze rubriek omvat de kosten voor de controle en het onderhoud van de liften. De facturen van de
firma’s die instaan voor deze werken worden samengeteld en gelijk verdeeld over alle verhuurde
woningen. Zoals hoger vermeld is die verdeling niet correct. Ook de leegstaande woningen moeten
meegeteld worden.
Zoals voor de andere huurlasten vertrekt mevrouw voor de berekening van het grootboek.
Op basis van de omschrijving in het grootboek selecteert zij de facturen die betrekking hebben op de
huurlasten.
Wat het gedeelte “controle” betreft, is er geen probleem. Die kost mag doorgerekend worden op
grond van artikel 1§1,3° e) van bijlage 27 bij het BVCW.
Wat het gedeelte “onderhoud” van deze rubriek betreft, wordt de kost meegeteld als op de factuur
de term “onderhoud” vermeld wordt. Facturen voor herstellingen, worden doorgerekend in de post
“kleine herstellingen”. Zoals eerder vermeld, mogen die kosten niet doorgerekend worden.
Als de firma in zijn factuur geen onderscheid maakt tussen het normale onderhoud en het gedeelte
“omnium” kan de verantwoordelijke voor de huurlasten niet bepalen welk gedeelte van de factuur
mag doorgerekend worden. Zij rekent dan het volledige bedrag door. Dat is uiteraard niet correct. In
een dergelijk geval moet het personeelslid dat verantwoordelijk is voor het afsluiten van de
contracten, indien nodig na overleg met de leverancier, op de factuur aangeven welk percentage
van het bedrag betrekking heeft op het normaal onderhoud. Enkel dat gedeelte mag doorgerekend
worden in de huurlasten.
Nutsvoorzieningen gemeenschappelijke delen
Jaarlijks wordt 1 afrekeningsfactuur van de elektriciteit gemene delen aangerekend die betrekking
heeft op het gebouw. Die kost wordt verdeeld over het aantal bewoonde woningen. Die werkwijze is
correct.7
Groenonderhoud
Er werden 8 facturen en 1 creditnota aangerekend. De documenten hebben allemaal betrekking op
het jaar 2020.
Om na te gaan of de firma het gevraagde onderhoud heeft uitgevoerd, moet zij na iedere
onderhoudsbeurt foto’s bezorgen aan de verantwoordelijke voor het groenonderhoud van de
woonmaatschappij. Op die manier controleert de maatschappij of de firma wel degelijk de nodige
werken heeft uitgevoerd.
Afrekening diensten 2021 – post liften
De stijging van de kosten is te wijten aan een nieuwe overheidsopdracht met aanvangsdatum
01/09/2020. De prijzen van die nieuwe aanbesteding zijn beduidend hoger in vergelijking met de
voorgaande overheidsopdracht uit 2016.
Conclusie
De in de afrekening van 2020 en 2021 te veel doorgerekende kosten moeten terugbetaald worden
aan de huurders. Bij het opmaken van toekomstige afrekeningen – te beginnen van de afrekening
over 2022 – moet rekening gehouden worden met de opmerkingen uit dit verslag en de
actiepunten uit het onderzoek woonrechten.
Er was reeds eerder een actie te Zottegem, de thuisstad van de minister voor Wonen: https://www.tvoost.be/nieuws/golf-van-verontwaardiging-rond-woonbeleid-vlaams-minister-van-wonen-matthias-diependaele-164121
Donderdag 22 februari 2024 ging er een actie van de Woonzaak door in Gent en verschillende andere steden, die de lange wachtrij voor de sociale huisvesting aankaarten: https://www.woonzaak.be/2024/02/22/geen-tijd-om-te-wachten-op-wonen/ de actie te Eeklo genoot belangstelling van de bevolking en lokale politici: https://www.avs.be/artikels/protest-tegen-afbraakbeleid-van-vlaamse-regering-op-sociale-huurmarkt-a89158.
De volgende actie gaat door te Temse:
hier volgt een verslag van het congres van VIVAS
HUURLASTEN SAGA S.A.W. BOTERMARKTPOORT
Het is me nogal een gedoe, de huurlastenberekening door de woonmaatschappij.
In 2021 en 2022 ontvingen de bewoners van de sociale assistentiewoningen Botermarktpoort van sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent eind december een exuberante afrekening voor de huurlasten 2020 en 2021.
In 2022 vroegen zij inzage van de facturen, die deze afrekening staven, een recht hun toegekend door het Vlaamse woondecreet. Het duurde echter tot oktober 2022 eer ze de facturen voor 2020 te zien kregen.
Er werden een aantal onregelmatigheden vastgesteld. De sociale huisvestingsmaatschappij weigerde echter de vragen van de bewoners te beantwoorden.
Zo belandde het dossier bij de toezichthouder van het Agentschap Wonen Vlaanderen.
Deze stelde op zijn beurt een aantal onregelmatigheden vast en besprak deze met de huisvestingsmaatschappij.
Hierover stelde hier een verslag op 15 september 2023, dat hier boven reeds vermeld staat.
Ondertussen was WoninGent opgegaan in de unieke woonmaatschappij Thuispunt Gent.
Sociale huurder 9050 